广州楼市新变局：超高得房率地块的崛起与未来展望

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引言： 广州楼市风云变幻，最近刮起了一阵“超高得房率”的旋风！从备受瞩目的南方面粉厂地块到番禺、南沙、白云等地的多个项目，超高得房率地块的集中入市，如同投入平静湖面的巨石，激起层层涟漪，深刻影响着广州新房市场，甚至波及二手房市场。这究竟是昙花一现的市场现象，还是楼市发展的新趋势？本文将深入剖析广州超高得房率地块的崛起，探讨其对市场格局的影响，并展望未来发展趋势，为购房者和房地产从业者提供参考。

哇塞！广州楼市超高得房率地块火爆来袭，你准备好了吗？

广州楼市，从来不缺惊喜！最近，一个全新的关键词席卷了羊城——“超高得房率”。你可能在新闻里看到过，在朋友的闲聊中听到过，甚至在朋友圈里被各种“高得房率”楼盘刷屏了！没错，就是那些实用面积远超你想象的房子！以往，70%的得房率已经算不错了，现在呢？120%、130%甚至140%的得房率，简直让人惊掉下巴！这可不是简单的数字游戏，而是广州楼市的一次重大变革，它将重塑市场格局，影响你的购房选择！你想知道这背后的原因吗？你想知道这股热潮会持续多久吗？你想知道这对你意味着什么吗？别急，且听我细细道来！这篇文章将带你深入了解广州超高得房率地块的方方面面，让你在广州楼市中游刃有余！从政策解读到市场分析，从专家观点到购房建议，应有尽有，绝对让你值回票价！准备好了吗？让我们一起揭开广州楼市超高得房率地块的神秘面纱！

广州楼市新政：容积率计算办法的变革

2023年11月9日，《广州市建筑工程容积率计算办法》的实施，是这场“超高得房率”浪潮的幕后推手。这项新政的核心，在于对住宅建筑半开敞空间（阳台、飘窗、入户花园等）容积率计算方式的调整。简单来说，以前这些空间都算在容积率里，现在部分面积可以不计入，或者按比例计入，这就直接导致了得房率的提升。

这项新政的出台，无疑是给开发商们送上了一份大礼。他们可以利用更灵活的空间设计，创造出更多实用面积，从而提升产品的竞争力，吸引更多购房者。但这并不是简单的“放水”，新政对半开敞空间的面积、进深以及开敞率都有明确规定，并非无限量增加。

|---|---|---|---|

| 半开敞空间（小于2.4米进深，开敞率低于40%） | 全算 | 按一半面积计算 | 提升 |

| 其他半开敞空间（符合条件） | 全算 | 不超过套内面积20%，按一半面积计算 | 提升 |

这种变化，直接导致了“超新规”地块的出现，即规划设计突破了新计算办法规定的地块。这些地块，往往能够实现120%甚至更高的得房率，成为开发商竞相争夺的“香饽饽”。

“超新规”地块：土拍市场的“香饽饽”

“超新规”地块的火爆，从近期广州的土拍市场可见一斑。多个项目以高价成交，溢价率虽然不高，但开发商们抢地的热情却可见一斑，这背后正是对高得房率带来的市场竞争优势的看好。

南方面粉厂地块更是其中的佼佼者，其规划中住宅半开敞空间水平投影面积之和不超过套内建筑面积30%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积，预示着广州将出现实用率超过130%的第四代住宅。

其他如越秀地产、招商蛇口等知名房企也纷纷在“超新规”地块上有所斩获，进一步印证了这种开发模式的市场前景。

“超新规”地块对广州楼市的影响

“超新规”地块的涌现，对广州楼市的影响是多方面的，可谓是“鲶鱼效应”的完美体现。

1. 对新房市场的影响: 高得房率的楼盘，无疑提升了自身的竞争力，吸引了大量购房者，也带动了部分项目的快速去化。一些老项目为了保持竞争力，不得不采取降价促销等方式，市场竞争更为激烈。

2. 对二手房市场的影响: “超新规”地块的出现，让购房者对得房率有了更高的期望，也对早期低得房率的二手房造成了一定的冲击。一些购房者可能会选择观望，等待更高得房率的新房入市。

3. 对开发商的影响: 开发商们需要根据市场变化，及时调整产品设计和营销策略，才能在竞争中立于不败之地。部分项目甚至需要重新报建审批，以适应新的市场需求。

老楼盘如何应对？

面对“超新规”地块的冲击，老楼盘面临着严峻的挑战。一些尚未开盘的项目，可能需要调整设计方案，以提高得房率；甚至有些项目不得不推倒重来，重新报建。而那些已经建成或正在建设中的项目，则需要通过降价促销或提升其他方面的竞争力，来吸引购房者。

专家观点：理性看待“超高得房率”

虽然“超新规”地块备受关注，但我们也需要理性看待这种现象。业内专家指出，高得房率只是锦上添花，并非决定性因素。地段、配套、产品品质等仍然是购房者关注的核心。

常见问题解答 (FAQ)

Q1: “超新规”地块的得房率真的能达到130%甚至更高吗？

A1: 理论上可以达到，但实际情况需要根据具体项目的设计和规划来定。新规对半开敞空间的面积有限制，并非无限放大。

Q2: 购买“超新规”地块的楼盘有什么风险吗？

A2: 风险主要在于政策变动的不确定性。未来政策如果发生变化，可能会影响项目的得房率或其他方面。

Q3: 老楼盘如何提升竞争力？

A3: 除了降价促销外，还可以提升产品品质、完善配套设施、优化社区服务等。

Q4: “超新规”地块主要集中在哪些区域？

A4: 目前主要集中在番禺、南沙、白云、天河等区域。

Q5: 高得房率对居住体验有影响吗？

A5: 这取决于具体的设计和规划。设计合理的话，高得房率可以提升居住舒适度；设计不合理的话，反而可能降低居住体验。

Q6: 未来广州楼市发展趋势如何？

A6: 未来广州楼市将更加注重产品品质、社区环境和服务，高得房率只是其中一个方面，而不会成为决定性因素。市场将更加理性，回归价值本身。

结论

广州超高得房率地块的崛起，是广州楼市发展的一个重要节点。它反映了市场对更高居住品质的需求，也促使开发商们不断创新和改进。但我们也需要理性看待这种现象，避免盲目跟风。未来广州楼市的发展，将更加注重品质、服务和价值，而不仅仅是得房率。购房者也应该擦亮眼睛，理性选择，才能在广州楼市中找到属于自己的理想家园。